До конца нынешнего года министерство разработает модель реконструкции устаревшего жилого фонда, а в следующем году в пяти городах начнется реализация пилотных проектов, предусматривающих обновление 5,2 млн кв. м жилья.
Если они окажутся успешными, опыт будет распространен на всю страну. Однако без изменения законодательства, регулирующего вопросы реконструкции устаревшего жилого фонда, из этой затеи ничего не получится.
Дело темное
Впервые о необходимости реновации кварталов устаревшего жилья в Украине заговорили еще в середине 90-х годов прошлого века. Но с тех пор были реализованы лишь единичные проекты по сносу хрущевок и возведению на их месте многоэтажек.
К примеру, в Киеве такой проект реализуется лишь на территории Соцгородка (в пределах улиц Попудренко, Минина, Красноткацкой и Красногвардейской), где отселили 425 семей из 11 жилых домов, 10 из которых уже снесли.
Остальные планы столичных властей, предусматривающие снос еще 26 домов в Соцгородке, а также устаревших зданий на Нивках, бульваре Дружбы Народов на Печерске, на улицах Лукашевича, Брюллова и Фурманова в Соломенском районе, так и остаются на бумаге.
На минувшей неделе министр регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадий Темник пообещал до конца текущего года разработать модель реконструкции устаревшего жилого фонда. А в 2014 г. данная модель будет реализована в пяти городах Украины: в областных центрах Черновцы и Тернополь, а также в городах районного значения: Нововолынске (Волынская обл.), Бердянске (Запорожская обл.) и Жовкве (Львовская обл.).
"В каждом из этих населенных пунктов будут свои особенности реализации проекта. В одних городах хрущевки станут сносить и на их месте строить новые здания, в других — модернизировать", — заявила "ДС" начальник отдела взаимодействия со СМИ и общественностью Минрегионстроя Надежда Петруняк.
Однако в Черновцах пока ничего не знают о пилотном проекте, в котором будет участвовать город. "Никаких распоряжений о сносе или реконструкции хрущевок мы не получали", — сообщил главный архитектор Черновцов Сергей Гомонович.
"Эти здания находятся в достаточно хорошем состоянии. Неужели мы настолько богаты, чтобы сносить их?" — удивляется директор департамента жилищно-коммунального хозяйства горсовета Дмитрий Сирман. В любом случае, как утверждают городские чиновники, для реализации пилотного проекта понадобятся немалые деньги, а рассчитывать на финансовое участие местных инвесторов не приходится.
Тернопольские власти также не планируют сносить хрущевки. "Для таких действий нужны очень серьезные средства и соответствующий жилой фонд, куда людей можно переселить", — говорит заместитель начальника управления ЖКХ Тернопольского городского совета Олег Соколовский.
По его словам, жилые дома первых массовых серий находятся в нормальном состоянии, надо лишь подлатать протекающие крыши и заменить инженерные коммуникации.
Не светит переселение в новые многоэтажки и жителям бердянских хрущевок, тамошние власти также не намерены ликвидировать это "наследие прошлого". Как сообщил помощник городского головы Николай Омельченко, Бердянск будет принимать участие в программе "Теплый дом", которая предусматривает укрепление конструкций зданий и их термомодернизацию.
Сносить хрущевки также не собираются ни в Нововолынске, ни в Жовкве. Причина простая — в сравнении с Киевом или Харьковом в жилом фонде небольших городов достаточно зданий более древних и ветхих, нежели хрущевки.
Начальник отдела практического применения законодательства в жилищной сфере Минрегионстроя Николай Супрун рассказал "ДС", что реализовать пилотные проекты планируется на принципах государственно-частного партнерства, то есть существенных финансовых вливаний со стороны государства они не предполагают. Но для этого надо выбирать крупные областные центры, которые могут заинтересовать инвесторов.
"На это могут претендовать те города, в которых высокая рыночная стоимость земли и жилой недвижимости, — Киев, Одесса, Харьков, Донецк, Днепропетровск", — считает экс-министр ЖКХ Украины Алексей Кучеренко. Впрочем, власти даже крупных городов сомневаются в целесообразности подобных проектов, по крайней мере, в настоящее время.
"Чтобы решать вопросы со сносом домов, нужно изменить законодательную базу", — заявил "ДС" городской голова Донецка Александр Лукьянченко.
Отселят принудительно
На сегодняшний день все нюансы сноса хрущевок регулируются Законом "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда", который был принят в 2006 г.
Но этот документ, который должен был стимулировать инвесторов заняться подобными проектами, на самом деле затормозил процесс. Ведь в нем указано, что отселение жильцов может проводиться только при условии, что 100% собственников квартир согласятся на переезд.
"Выполнить данную норму нереально. Как правило, в таких домах до 20% квартир сдаются в аренду, а их владельцы нередко проживают в других городах или за границей и найти их проблематично", — информирует первый заместитель председателя Совета директоров Конфедерации строителей Украины Александр Ротов.
Не так давно народные депутаты предложили облегчить условия для расселения жильцов дома, ограничившись согласием более 60% собственников и арендаторов жилых и нежилых помещений. Данная норма прописана в законопроекте №2496а "О внесении изменений в Закон Украины "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда", зарегистрированном в Верховной Раде в июле нынешнего года.
Строители это предложение поддерживают: пока законом не будет предусмотрено принудительное отселение жителей подлежащих сносу зданий, программа реновации старых кварталов не сдвинется с места. Ведь одна бабушка, не желающая по каким-либо причинам переезжать в новостройку, может заблокировать реконструкцию всего дома.
"Среди жильцов есть и такие, кто дожидается, пока его соседи согласятся переехать в новостройку, а потом "продает" свое согласие за приличную сумму", — говорит представитель харьковской строительной компании, пожелавший остаться неназванным.
Кстати, в Москве программа сноса старых пятиэтажек и строительства на их месте высотных домов сдвинулась с места только после того, как было принято решение о принудительном отселении жильцов. Причем московские правила достаточно жесткие: при переселении предоставляется равнозначное по площади жилье с таким же количеством комнат, правда, в том же районе, где находился старый дом.
Впрочем, и жильцов хрущевок, не желающих покидать свои квартиры, можно понять. Сегодня никто не может однозначно сказать куда, на какой срок и на каких условиях их будут переселять. В законе 2006 г. эти моменты прописаны очень туманно. И предложенный законопроект тоже не разъясняет данные нюансы.
Зато он содержит преференции для инвесторов, которые займутся реконструкцией устаревшего жилого фонда: освобождение от уплаты паевого взноса в развитие социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, предоставление в пользование земли на период строительства дома по символической арендной ставке в 1 грн. (независимо от площади участка, но не более чем на три года).
Схемы на выбор
Опрошенные "ДС" строители утверждают, что при должной эксплуатации хрущевки могут простоять еще 50 лет. Но жизнь зданий можно продлить еще благодаря грамотно проведенной реновации. Причем вопрос не в технологиях, а в деньгах, необходимых для проведения работ.
В мире существует несколько основных схем получения средств для реабилитации старой городской застройки. Одна из них предусматривает увеличение жилой площади старого дома за счет надстройки мансардных этажей. Такая модель была успешно внедрена в странах Западной Европы (Финляндии, Франции, Германии и др.), где модернизация зданий массовой послевоенной застройки оказалась прибыльным делом.
Расчеты показывают, что квадратный метр в надстройке обойдется в 1,5–2 раза дешевле, чем в доме, возводимом с нуля. Продавая же мансардные квартиры по рыночной стоимости, инвестор может не только окупить затраты на замену коммуникаций, но и получить прибыль.
В российской столице попросту сносят все пятиэтажки массовых серий. Такой "хирургический" метод тоже может быть вполне оправдан. При московских ценах на землю застройщику часто выгоднее не покупать участок, а выкупить квартиры у жильцов целого квартала или предоставить им другое жилье, снести старые дома и построить на их месте комплекс высоток.
Программа реконструкции пятиэтажек в Санкт-Петербурге предусматривает, что строительная компания, которая возводит объект в историческом центре или в квартале старого жилья, может не перечислять в бюджет средства в развитие инфраструктуры города. Вместо этого застройщик вкладывает деньги в реконструкцию соседствующих со стройплощадкой хрущевок.
В разных городах Украины можно было бы применять все эти схемы в зависимости от месторасположения и технического состояния каждого конкретного дома.
"Модели, подходящие для Киева или Донецка, могут не сработать в Луцке или Ужгороде. Необходимо создать универсальную нормативную базу, но местные власти должны иметь право выбирать наиболее подходящий для конкретного населенного пункта механизм сноса или реконструкции устаревшего жилья", — считает главный архитектор Луцка Юрий Казмирук.
